I- CONDOMÍNIOS - DEFESA PELO RATEIO POR FRAÇÃO IDEAL
Do Código Civil...
CAPÍTULO VII
Do Condomínio Edilício
Seção I
Disposições Gerais
Art.
1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e
partes que são propriedade comum dos condôminos.
...
Art. 1.332.
Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado
no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do
disposto em lei especial:
...
II - a determinação
da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes
comuns
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A fração ideal é relativo ao quanto o proprietário é dono do
condomínio, da propriedade comum (solo, circulação, Área de Laser). Essa fração
é determinada pela relação entre o valor construído da unidade autônoma (loja/Apartamento)
e o total das Áreas Exclusiva (Todos os apartamentos)
O proprietário tem o
dever arcar com as despesas de forma proporcional, tal qual um acionista recebe
seus dividendos.
Um condomínio onde a
assembleia decidiu pela venda de parte de seu terreno a uma empresa
construtora. O dinheiro arrecadado por cada morador será proporcional à fração
ideal.
O cálculo da fração
ideal leva em consideração a área da unidade e também o custo de construção.
Isso fica mais evidente em condomínios mistos (comercial/residencial) onde o
padrão é diferente entre as unidades. Uma loja normalmente tem menos paredes
que um apartamento, seu custo de construção por metro quadrado é normalmente é
menor.
Em condomínios
simples, em que é adotado um mesmo padrão construtivo, o cálculo da fração pode
ser simplificado usando apenas á área das unidades.
As cobranças e taxas
de um condomínio, quando não poderem ser personalizadas devem ser cobradas pela
fração ideal, é uma questão de custo do patrimônio e o proprietário da unidade
é dono na razão da fração ideal. Quando
são analisados os custos como quotas de um clube, arcaria com mais despesas
para reforma aquele possuidor de mais quotas e não o que tem mais dependentes
ou frequentadores.
Dividir o custo pelo
número de moradores em cada apartamento é inviável, mesmo assim, cada morador
uso de forma diferenciada o condomínio. Essa forma de rateio embora o que mais
se adequaria ao uso, promoveria uma insegurança contábil. O rateio pela unidade
carrega as mesmas implicações da cobrança pelo morador. Dessa maneira o rateio
pela fração ideal, pelo patrimônio da propriedade comum, parece a mais adequada
e segura do ponto justo.
Todavia, existem
condomínios com circulação e usos definidos, distintos e independentes, para melhor gestão, deve ser
realizada uma descentralização através de subcondomínios. A exemplo: -
Condomínio misto contendo, galerias, portarias e circulações independentes.
Para essa divisão, a
fração ideal do condomínio continua a mesma e são relacionadas a despesas
remanescentes ao condomínio (matriz).
Esse fracionamento
abranda as distorções de distinções de uso e pode através de assembleia
ratificar essa cobrança. Quanto mais individualizada a despesa, mais próximo ao
justo. Assim, se o lojista não tem acesso a área de lazer, não faz jus ele
pagar por sua manutenção; da mesma forma, o morador não deve arcar com a
manutenção de uma galeria (Luz, água, segurança, limpeza.)
Parece contraditório
ao exposto no início do texto mas, o lojista não tem a sua disposição e de seus
funcionários a área da piscina. Embora ele seja dono de parte, existe uma
restrição a sua circulação e uso. Essa distorção é abrandada com a criação de subcondomínio.
Por outro lado,
a cobrança por unidade, já pelo exposto
aqui, não satisfaz também a questão do uso. Uma cobertura com um casal de
idosos pode não fazer uso da área destinada a churrasqueira, assim como um
apartamento vazio e a venda a mais de
dois anos.
II- CÁLCULO DA FRAÇÃO IDEAL
III- RATEIO DE DESPESAS - QUOTAS
II- CÁLCULO DA FRAÇÃO IDEAL
III- RATEIO DE DESPESAS - QUOTAS
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