III- RATEIO DE DESPESAS - QUOTAS
[SUBCONDOMÍNIOS]
[GRUPO DE DESPESAS]
[RATEIO]
O código civil
coloca:
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CAPíTULO
III
Das
Despesas do Condomínio
Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio,
recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em
rateio.
§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da
quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.
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A convenção é que
determina a participação do condômino na despesa, o uso da fração ideal direciona a
cobrança pelo patrimônio.
É possível um
subcondomínio possuir cnpj como filial do condomínio, mas sem a necessidade de
entrar neste mérito, a cobrança pode ser realizada em função do uso e
circulação a disposição dos seus condôminos.
A individualização
identificada das despesas para cada morador da unidade (apartamento ou loja) seria o
justo, todavia como isso não é possível para as despesas comuns, a setorização
em subcondomínios ou agrupamento de despesas, permite melhor aproximação da relação entre usuário e
despesa.
É bom lembrar, que
existem despesas que são gerais, de todo o condomínio e que recairão sobre a
fração ideal e despesas que serão pertinentes a apenas um conjunto de
unidades.
O objetivo do
exemplo abaixo é determinar a quota de responsabilidade de uma despesa para uma
unidade de um subcondomínio qualquer.
Considere um
condomínio formado por duas torres, possuem portarias e áreas de circulação
independentes e dividem uma área de lazer. Ao nível da rua existe uma galeria
com lojas de diversos tamanhos.
O condomínio poderia
ser dividido em:
- Subcondomínio A: Torre 1.
- Subcondomínio B: Comercial.
- Subcondomínio C: Torre 2.
A forma de cálculo
da fração ideal já contempla o custo na diferença dos padrões construtivos.
Assim, despesas que são comuns a todos os condomínios devem ser rateadas nesta
proporção.
Para as despesas
comuns a apenas um subcondomínio, pode-se desenvolver o raciocínio análogo ao
da Fração Ideal (proporcional à área equivalente), para o cálculo da quota de
responsabilidade do proprietário em subcondomínio.
As despesas que
puderem ser relacionadas exclusivamente ao subcondomínio são relacionadas a
esse novo rateio.
Uma conta de R$
1.000,00
Loja 01 a 04 = R$
156,70 (0,1567x1.000,00)
Loja 05 = R$ 373,30
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Poderá ainda haver
despesas comuns a apenas alguns subcondomínios (área de laser compartilhada,
portarias). Para essas, a quota total de cada para cada subcondomínio será:
Ficam definidas assim as quota referentes ao Condomínio Geral e a quota referente às despesas do Subcondomínio.ou ao grupo de despesas.
As despesas são melhor representadas na convenção
Embora as quotas
apresentadas derivam da fração ideal, essas devem estar discriminadas na
Convenção do Condomínio.
Quando
o código civil expõe "§ 1º Salvo disposição em contrário
na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de
terreno de cada unidade." ele faz referência a algo de livre e fácil
acesso ao proprietário.
II- CÁLCULO DA FRAÇÃO IDEAL
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