II- CÁLCULO DA FRAÇÃO IDEAL
[Condomínio Simples]
[Condomínio
Complexo]
[Subcondomínio]
[Alteração da Fração
Ideal]
A fração Ideal -
Proporcionalidade no Rateio das Contas Referente ao Patrimônio.
O cálculo da fração.
FI= Área Equivalente da Unidade (Apartamento ou
Loja)
Somatórios das Áreas Equivalentes
CONDOMÍNIO SIMPLES
Quando as áreas das
unidades são iguais e o padrão de acabamento entre eles é aproximadamente o
mesmo, suas frações são iguais. Abaixo o cálculo da fração ideal para um apartamento de um condomínio com 6
apartamentos iguais e área de 200,00m2.
FI=200/(6x200)=0,1667
(1/6)
A conta total do
condomínio, ou qualquer outra, é então multiplicada pela fração ideal para
determinar o valor pago pelo proprietário (sócio).
Valor ao
proprietário = Valor Total da conta x FI
Valor ao
proprietário = R$ 2.400 x 0,1667 = R$ 400,08
CONDOMÍNIO COMPLEXO
São Condomínios que
apresentam frações ideais diferentes
entre seus apartamentos e/ou lojas. Isso acontece por várias diferenças:
- Diferença das áreas dos apartamentos (coberturas, diferença de número de quartos, dimensões).
- Número de vagas na garagem privativa do proprietário.
- Presença x ausência de varandas.
- Áreas exclusivas e acessórias fora do perímetro do apartamento ou loja. (Depósitos, Terrenos).
- Vaga em garagem. Ela pode ............
- Cobertura.
- Padrão e Funcionalidade (presença de lojas e galerias).
A área equivalente
de um imóvel é definida como sendo a área que este possuiria se fosse
construído com as mesmas características do imóvel padrão do edifício, mesmo
custo. Abaixo são apresentados alguns valores de referência. A adoção desses,
contudo, goza de certa discricionariedade a depender de quem o utiliza e da
"infra" do que é avaliado.
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5.7.2.1.3 O coeficiente para cálculo da equivalência
de área é o resultado da divisão do custo unitário dessa área dividido pelo
último custo unitário básico de mesmo padrão divulgado.
5.7.3 Coeficientes Médios
Na falta destas demonstrações, podem ser utilizados
os seguintes coeficientes médios que foram utilizados no cálculo de
equivalência de áreas dos projetos-padrão:
a) garagem (subsolo): 0,50 a 0,75;
b) área privativa (unidade autônoma padrão):
1,00;
c) área privativa (salas com acabamento): 1,00;
d) área privativa (salas sem acabamento): 0,75 a
0,90;
e) área de loja sem acabamento: 0,40 a 0,60;
f) varandas: 0,75 a 1,00;
g) terraços ou áreas descobertas sobre lajes: 0,30 a
0,60;
h) estacionamento sobre terreno: 0,05 a 0,10;
i) área de projeção do terreno sem benfeitoria:
0,00;
j) área de serviço – residência unifamiliar padrão
baixo (aberta): 0,50;
k) barrilete: 0,50 a 0,75;
l) caixa d’água: 0,50 a 0,75;
m) casa de máquinas: 0,50 a 0,75; e
n) piscinas: 0,50 a 0,75.
o) quintais, calçadas, jardins etc.: 0,10 a
0,30.
NOTA A título de exemplo de cálculo, considera-se: Se
para uma determinada área real coberta, de 60 metros quadrados, estima-se que,
em virtude de sensível melhora no padrão de acabamento, o custo unitário
efetivo é cerca de 50% maior que o custo unitário básico adotado para as áreas
cobertas-padrão do edifício considerado, a área equivalente (Se) corresponde a:
Se = 60 x 1,50 = 90 m2
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A área privativa do
proprietário considera as áreas das paredes:
- Totais: quando divisam com as fachadas (frontais e laterais) e áreas de uso comum (halls, corredores, escadas, pátios).
- Parciais: -na divisa (meia parede) quando vizinha a outra área privativa.
Apresenta-se abaixo
uma situação hipotética para determinação da área equivalente construída para
uso na fração ideal.
Imagine um
condomínio composto novamente por 6 apartamentos, desta vez, o proprietário do
último andar é o construtor do prédio. Além de possuir a cobertura, ele tem 3
vagas (uma a mais que o apartamento tipo) e uma área privativa no terreno. O terraço é composto por uma área coberta de
mesmo padrão de acabamento do prédio e uma área descoberta.
Apartamento Tipo
Área: 100m2
Vaga na Garagem: 2 x
10m2.
Cobertura
Terraço Descoberto:
40m2
Terraço Coberto: 80m2
Apartamento (andar
inferior à cobertura):100m2
Vaga na garagem:
3x10m2.
Área Privativa no
Terreno: 50m2.
Área Equivalente do
Terraço Descoberto:
40 x 0,5 =20m2. Isso quer dizer que os 40 m2 de terraço equivalem a 20m2 ao padrão.
ÁREA TOTAL
EQUIVALENTE DA COBERTURA.
40x0,5 + 80x1 +
100x1 + 3x(10x0,7) + 50x0,3 = 236m2
ÁREA TOTAL
EQUIVALENTE DO APARTAMENTO TIPO:
100x1 + 2x(10x0,7) =
114m2 (as vagas na garagem sofrem uma
redução por possuírem infra inferior ao padrão.
Foi realizado uma
homogeneização, o mesmo custo de construção por m2 para os 236m2 da
cobertura é o custo por m2 dos outros
5 apartamentos tipo de área equivalente a 114m2
cada.
ÁREA TOTAL
EQUIVALENTE
236 + 5x114 = 806m2
FRAÇÃO IDEAL DOS
APARTAMENTOS TIPO.
114/806=0,1414
FRAÇÃO IDEAL DA
COBERTURA
236/806=0,2928
SOMA DAS FRAÇÕES
5x0,1414 +
0,2928=0,9998 (1)
Observe que se fosse
tomado área total real da cobertura ela teria 40+80+100+3x10+50=300 .
Ou seja; 300m2 de área real da cobertura equivalem a 236m2
de área da construção padrão.
A fração é 236 de
806 (total) ou 236/806=0,2928
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A fração ideal de
cada unidade permanece e tem utilidade no rateio das despesas gerais do
condomínio. Como quotas devem ser utilizadas sempre que possível na
discriminação de despesas de determinado grupo.
Quando o código
civil sugeri a despesa pela fração ideal, ele o faz considerando o patrimônio.
ALTERAÇÃO DA FRAÇÃO
IDEAL
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68 - As frações ideais no
condomínio edilício podem sofrer modificação? Como?
A alteração das frações
ideais é juridicamente possível, mas depende da aprovação da totalidade dos votos do condomínio, por afetar o direito de
propriedade. Aliás, não há condomínio edilício sem fração ideal. Enquanto a
divisão física do condomínio se dá pelas diferentes áreas comuns e privativas,
sua divisão econômica é revelada pela fração ideal.
A propósito, diz o art.
1.331, § 3°, do novo Código Civil, com redação dada pela Lei n° 10.931/04:
"A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração
ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal
ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio".
Além do consenso unânime,
se faz necessário recalcular todas as frações ideais e, de conseguinte, alterar
toda documentação imobiliária pertinente (Instituição, Especificação e
Convenção do Condomínio, bem como as matrículas de cada uma das unidades autônomas),
o que demonstra que a proposta, além de trabalhosa, é de custo considerável.
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I- CONDOMÍNIOS - DEFESA PELO RATEIO POR FRAÇÃO IDEAL III- RATEIO DE DESPESAS - QUOTAS
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